От кризиса к кризису — как рынок недвижимости выживает в эпоху потрясений

Александр Дрягин, директор по развитию сети МИЭЛЬ, знает о кризисах не понаслышке. С 1995 года он — активный участник рынка недвижимости, его адаптации к новым реалиям и борьбы за выживание в нестабильных условиях. Разбираем вместе с экспертом, как кризисы изменили отрасль, и делимся прогнозами.

1998 год — неожиданный удар

Кризис 1998 года стал неожиданным для многих, возможно, из-за недостаточного внимания к событиям в мировой экономике. Триггером послужило падение азиатских фондовых рынков, не обошлось и без просчётов в  денежно-кредитной политике России. Цены на московскую недвижимость скорректировались на 35%, а около 20% малых агентств недвижимости закрылись. Ситуация усугублялась напряжённой обстановкой в стране, связанной с контртеррористической операцией на Северном Кавказе. Людей пугала атмосфера того времени, в Москве были взорваны несколько домов, и жители дежурили ночами у своих подъездов. Всё это, безусловно, сказалось на рынке и спросе — цены на недвижимость вернулись к росту лишь в 2001 году.

2008 год — глобальный финансовый кризис

Здесь было всё гораздо ощутимее и больнее. Причиной стал кризис ипотечного кредитования в США, который постепенно начал перерастать в финансовый, и весь мир ощутил на себе его разрушительное воздействие. К тому времени в России уже успела сформироваться закредитованность во всех сферах жизни и деятельности, бизнес и застройщики — не исключение. Началась череда невыплат по займам. Зарубежные банки приостановили финансирование, плюс в августе начал развиваться ещё и кризис ликвидности. Кредитование в целом по всем сферам резко сократилось, соответственно сократилась и выдача ипотеки, что привело к резкому падению спроса и на рынке. Как следствие, недвижимость подешевела примерно на 30%, а доля закрывшихся малых и средних риелторских агентств приблизилась к цифре 40%. Многие объекты недвижимости замораживались на стадии строительства, превращаясь в памятники самим себе. Последствия от этого кризиса были ощутимы вплоть до 2011 — 2012 годов.

2014 год — санкции и падение нефтяных цен

После эйфории от Олимпиады страна столкнулась с международным политическим кризисом, санкциями и падением цен на нефть. Рубль ослаб, а рынок недвижимости застыл. Цены в рублях росли, но падали в валюте. Люди и бизнес только оправились от предыдущего кризиса, всё начало налаживаться, и вот — новая чёрная полоса. Спрос на недвижимость резко упал, собственники на вторичном рынке не понимали или не хотели понимать, что происходит, и держали цены, а некоторые ещё и пытались поднимать их. Рынок замер, опять пострадал бизнес — около 30% агентств недвижимости прекратили свою деятельность.

2020–2025 годы — кризисная пятилетка

Это самый сложный период для экономики в целом. Сначала в  2020-ом пандемия посадила всех по домам и сковала страхом. Естественно, пострадал бизнес и все рынки. Мировые акции летели вниз, никто не понимал, насколько это серьезно и надолго. Рынки более-менее пришли в себя к 2021 году, а недвижимость показала неплохой рост.

Однако с 2022 года ситуация ухудшилась. Мы обложены санкциями, очень высокая ключевая ставка, осложняющая развитие бизнеса, в том числе и рынка недвижимости. Некоторое время всё шло по инерции, но ситуация усугублялась на протяжении трёх лет. В 2024 году ипотечное кредитование упало более чем на 70%. Люди перестали что-либо планировать, в том числе и покупку недвижимости. Сделки идут либо по остаткам льготного кредитования, либо за наличные — люди просто «перепарковывают» деньги. В банках хранится около 55 триллионов рублей на высоких депозитных ставках: люди пытаются заработать и спасти от инфляции свои сбережения.

«Но есть предпосылки, что инфляция замедлится, а ключевая ставка начнёт снижаться. Это позволит деньгам перейти из депозитов в недвижимость и фондовые рынки, что постепенно оздоровит экономику. Однако процесс займёт несколько лет. По своему опыту могу сказать, что рынок недвижимости долго „спать“ не может. Наши сделки — это в первую очередь решение жилищных задач. Какие бы катаклизмы не происходили в мире, люди женятся, рожают детей, переезжают и меняют свою недвижимость под новые условия», — отмечает Александр Дрягин, директор по развитию сети МИЭЛЬ.